Saborski zastupnik SDP-a Mišo Krstičević govorio je u četvrtak u ime Kluba zastupnika o prijedlogu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.

Istaknuo je da je problem broj jedan u domeni stambene politike nedostatak stanova za povoljan dugoročni najam koji se svatko s normalnom plaćom može priuštiti, bez da žrtvuje životni ili prehrambeni standard svoje obitelji, bez uništavanja živaca, bez straha da će ga vlasnik izbaciti s dolaskom turističke sezone.

To je problem koji tišti i mlade i one već srednjih godina. To je problem koji je sirotinju i radništvo mučio cijelu povijest, barem od feudalizma naovamo, a sada pritišće i srednji sloj pa Vlada mora prikazati da nešto radi, ali to nije problem samo turističkog najma. Kratkoročni najam i turizam su samo dio – (Ministarstvo je u pripremi ovog propisa provelo tako detaljnu analizu da ne znamo koliki dio) – problema stanovanja, ali njegovi drugi dijelovi su: potpuno nereguliran i nezaštićen položaj najmoprimca, nepostojanje poticajnog okvira za stambene zadruge, nepostojanje značajnog fonda stanova za dugoročni najam u javnom vlasništvu.

Što je s ograničenjima rasta cijena najma? Nedavno smo uveli kontrole cijena za određene prehrambene proizvode kada im je cijena porasla preko 20 posto. Prema nekim procjenama, inflacija najamnina je daleko premašila – inače nepodnošljiv – rast cijena hrane od 40 posto. No dobro, recimo da se uz veliku pompu sada prepusti stanarima da sami, od slučaja do slučaja, dopuštaju ili ograničavaju kratkoročni najam. Hoće li ratovi na stubištima završiti tako da za 6 mjeseci ili godinu više ne pričamo o nedostatku stanova za povoljan i siguran najam?

Ako se problem koji trebamo riješiti može nazvati nedostatkom stanova za povoljan i zaštićen dugoročni najam, zašto se pretvaramo da je problem buka kotačića kofera na stubištu? Možda je previše “er-bi-en-bi-ja” problem za hotelijerski (usput rečeno, dragi ksenofobi, uglavnom strani) kapital, ali za penzionere koji se eventualno tek sada, kada im se pomladak iselio u neizbježnu Irsku, spremaju turističkim najmom popraviti životni standard, njegova “divlja” supresija nije dobra.

Zašto ne propišemo da višak stanova mora biti dio preglednog registra s reguliranim cijenama, da ih najmoprimci mogu lako pregledati, predbilježiti se za stanove koji ih zanimaju i iznajmiti ih bez karakterističnog stresa i nesigurnosti?

Možemo pritom propisati i koje uvjete moraju zadovoljavati stanovi za turistički najam, gdje oni mogu biti i tako dalje. To jest ( ako nam je cilj), kao što je Vlada najavila, “dugoročno rješavanje stambenog pitanja”. Većina rasprava o stambenoj politici kreće s pretpostavkom da su vlade – uspješno ili, očito, neuspješno – pokušavale riješiti stambeno pitanje. To je utemeljeno na iluziji da je vladama stalo do toga kako živi narod, a da njihove politike, poput one o održavanju stambenih zgrada, predstavljaju pokušaj rješavanja barem onih očitih društvenih problema. Prema istom narativu, ako uspjeh i u trećem desetljeću izostane, to je samo zbog manjka znanja i stručnosti, zbog viška korupcije, ostataka socijalističkog mentaliteta, ili zbog pomanjkanja “liderske hrabrosti”.

Već i sam termin “stambena politika” dokaz je te iluzije. Fraza sugerira konzistentnu vladinu brigu za to da svi imaju dostojanstveno i priuštivo i zdravo mjesto za sretan život.

Ali povijesna analiza hrvatskih stambenih politika, kakvu je provela arhitektica i politička aktivistkinja iz Prava na grada Iva Marčetić, ne pokazuje da je Vlada razbijala glavu time gdje, kako i po kojoj cijeni ljudi stanuju. Zapravo, ako je nešto bilo konzistentno u Vladinom odnosu prema stambenom pitanju, onda je to bila briga za privatne profite, za banke, za građevinske
poduzetnike, za iznajmljivače i mešetare, za ljude s viškom kapitala koji negdje treba “pospremiti”. I nije Vlada u tome bila nestručna, nije pokazivala manjak kompetencija. Dapače, radila je u korist malobrojnih na račun većine naroda veoma efikasno i, štoviše, “stručno”.

Jedan od ciljeva ovog Prijedloga je adresiranje problema upravljanja i održavanja zgrada unutar šire problematike stanovanja kao kao jednog od ključnih društvenih pitanja. Štoviše, pitanje stanovanja u fokusu je i novog sastava Europske komisije u mandatu 2024. – 2029., koja najavljuje i imenovanje prvog povjerenika za stanovanje.

Istovremeno i hrvatska Vlada već mjesecima najavljuje predstavljanje prve nacionalne strategije/plana stanovanja kojom će se adresirati cijeli niz pitanja vezanih uz priuštivost i kvalitetu stambenih jedinica. S obzirom da je Hrvatska članica EU te ima i zakonsku obavezu usklađivati svoje politike s politikama EU, jasno je da će se planovi Europske komisije vezani za stanovanje provoditi i putem nacionalnih politika država članica.

Iz te perspektive nejasno je koliko smisla ima definiranje nacionalne stambene politike prije nego je usuglašena stambena politika na razini Europske komisije te je jasno da će se kakva god da ona bude, morati mijenjati i usklađivati s politikama EU.

U tom kontekstu dodatnu nelogičnost predstavlja donošenje jednog partikularnog zakona kao što je ovaj o upravljanju i održavanju stambenih zgrada prije nego što je definirana prvo Europska stambena politika, zatim Nacionalna strategija stanovanja i onda posljedično tome i set zakonskih i drugih rješenja koji će te politike i strategije implementirati.

S obzirom da se radi o izuzetno kompleksnoj temi, za njenu implementaciju bit će potrebno obuhvatiti cijeli niz područja vezanih uz stanovanje: profitni i neprofitni modeli stanovanja, različiti vlasnički modeli, modeli financiranja stanogradnje, porezni tretman stanovanja, zaštita stambenog prostora kroz sustav prostornog planiranja, integriranje stanovanja u širi urbanistički i socioekonomski model razvoja lokalnih zajednica, definiranje životnih standarda stambenih prostora, pitanja energetske učinkovitosti, karbonske neutralnosti građevinskih materijala itd.

S obzirom na kompleksnost teme, vjerojatno je potrebno izraditi sveobuhvatniji Zakon o stanovanju koji bi postavio multidimenzionalni zakonski okvir za stanovanje, a na koji bi se onda vezao cijeli niz popratnih zakona kojima bi se definirali pojedini aspekti provedbe Zakona o stanovanju (poput recimo ovoga Zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada).

Iako se u Ustavu RH ne spominje eksplicitno na taj način, pravo na stanovanje se općenito u međunarodnom pravu smatra jednim od temeljnih ljudskih prava kao što je navedeno u Univerzalnoj deklaraciji o ljudskim pravima, Međunarodnom paktu o gospodarskim, socijalnim i kulturnim pravima, Rezoluciji o ciljevima održivog razvoja (SDG) itd. S obzirom na vrlo jasnu obvezujuću međudržavnu pozadinu stvaranja okvira za pristupačno stanovanje kao jedno od temeljnih ljudskih prava, možda ima smisla i prijedlog da se Zakon o stanovanju donese kao organski zakon.

Prilikom usporedbe ciljeva iznesenih u Prijedlogu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada s tekstom samog zakona, uočene su neke nelogičnosti i diskrepancije:

1. Diskriminacija neuobičajenih modela vlasništva

– Zakonom se potpuno zanemaruje cijeli niz potencijalno vrlo zanimljivih oblika vlasništva nad stambenim zgradama poput zgrada u vlasništvu javnih subjekata, zgrada u vlasništvu poduzeća, stambenih zadruga, zaklada i sl.
– Isto tako u čudan se položaj stavljaju male zgrade s recimo 3 stana međusobno rodbinski potpuno nepovezanih osoba na koje se ovaj zakon neće odnositi.

2. Cilj ujednačenog sustava upravljanja i održavanja zgrada

– Cilj zakona je uspostaviti jasan i učinkovit okvir za upravljanje i održavanje zgrada kako bi se poboljšala kvaliteta stanovanja i zaštitila imovina građana. Međutim, zakon predviđa uvođenje zakonskog založnog prava upravitelja na sve posebne dijelove zgrade, uključujući i one suvlasnike koji su podmirili svoje obveze. Ova odredba može izazvati ozbiljne probleme i nesporazume, jer omogućava zloupotrebu upravitelja koji bi mogli prisilno naplaćivati dugove, čak i onima koji nisu u dugovanju.

3. Reguliranje kratkoročnog najma i najma stanova za radnike

– Prijedlog zakona ističe kako se želi poboljšati kvaliteta života u zgradama kroz regulaciju kratkoročnog najma (Airbnb, Booking.com) i najma stanova za radnike. Iako zakon predviđa suglasnost suvlasnika za ove oblike najma, to može biti teško provedivo u praksi, osobito u većim zgradama s mnogobrojnim suvlasnicima. Također, nije jasno na koji način će se ta regulacija primjenjivati i kontrolirati, što otvara prostor za nejasnoće i nesporazume među suvlasnicima.

4. Uvođenje zajednice suvlasnika kao pravne osobe

– Jedan od ciljeva zakona je olakšavanje upravljanja zgradama kroz uvođenje zajednice suvlasnika kao pravne osobe. Iako je to potencijalno pozitivna promjena, u praksi se može pojaviti problem neusklađenosti s postojećim zakonima poput Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, što može dovesti do dodatnih pravnih i administrativnih komplikacija.

– Također nije jasno koje će sve dodatne obaveze uvođenje zajednice suvlasnika kao pravne osobe donijeti – npr. računovodstveni izvještaji, obaveze prema registru stvarnih vlasnika, pravna odgovornost ovlaštenih osoba za zastupanje pravnih osoba, bankarski troškovi itd., itd. Svi ti elementi mogu izuzetno zakomplicirati i poskupiti upravljanje stambenim zgradama bez jasno definiranih benefita.

5. Kompliciranost i neujednačenost zakona

– Tekst zakona je kritiziran zbog svoje složenosti i nedosljednosti, što može otežati njegovo tumačenje i primjenu u praksi. Ova kompliciranost može obeshrabriti suvlasnike i upravitelje zgrada od pridržavanja zakonskih obveza, što je suprotno cilju pojednostavljenja i učinkovitijeg upravljanja zgradama.

6. Nedostatak specifičnosti u ciljevima

– Iako zakon deklarativno ima ciljeve poput poboljšanja kvalitete stanovanja i olakšanja upravljanja zgradama, u tekstu zakona često nedostaje konkretnih mjera ili jasno definiranih mehanizama za postizanje tih ciljeva. To dovodi do situacije u kojoj zakon možda neće ostvariti očekivane pozitivne promjene u praksi.

Ove diskrepancije i nedosljednosti ukazuju na potrebu preispitivanja same potrebe donošenja ovakvog zakona prije nego što se definira širi okvir problematike stanovanja. Čak i u slučaju inzistiranja na donošenju, potrebne su daljnje dorade zakona kako bi se bolje uskladio s postavljenim ciljevima te postigao stvarne promjene u upravljanju i održavanju zgrada uz svijest da će se zakon nužno mijenjati kako se bude razvija implementacijski okvir šire stambene politike.