Sigurno, dostojanstveno i priuštivo stanovanje za sve

POLAZIŠTA

Pravo na stanovanje je temeljno ljudsko pravo prema članku 25. Opće deklaracije o ljudskim pravima Ujedinjenih naroda i kao takvo predstavlja jedno od glavnih egzistencijalnih pitanja za svakog pojedinca u društvu. Premda je rješavanje stambenog pitanja podložno utjecajima ekonomskih promjena, ustavna dužnost države je da kroz stambenu politiku omogući ljudima dostojanstveni život što znači da svakom građaninu mora osigurati „krov nad glavom“.

Od osamostaljenja Republike Hrvatske, nema sustavne politike rješavanja stambenog pitanja. Tržište nekretnina služi uglavnom za stvaranje profita kroz prodaju, preprodaju i kratkoročni najam, a ne za zadovoljenje temeljne ljudske potrebe za stanovanjem.

Prethodno postojeći fond društvenih stanova koje su za svoje radnike gradila poduzeća u društvenom vlasništvu, prodan je još 1990-ih godina tadašnjim nositeljima stanarskog prava i mnogi su takvi stanovi do danas promijenili svoje vlasnike, a osim modela poticane stanogradnje (POS) koji je uveden od strane SDP-ove Vlade 2001. godine, čiji je doseg ipak ograničen, kvalitetan i sveobuhvatan alternativni model društvene stanogradnje nije do danas uspostavljen.

S druge pak strane, čak 30% nekretnina je prazno, a 20% u povremenoj upotrebi. Veliki broj stanova je u najmu što je vrlo nesigurno pogotovo u turističkim područjima. Najamnine su sve više i često dosežu i iznos rate kredita, a na takav način ljudima je nemoguće dodatno uštedjeti za kupnju stana.

Može se bez ikakve dvojbe zaključiti da u ovom trenutku u Hrvatskoj nema dovoljno priuštivih stanova.

Cijene stanova su visoke, s tendencijom daljnjeg rasta, a APN model je isključiv i usmjeren isključivo na kreditno sposobne obitelji.

Dodatan problem predstavlja činjenica da na tržištu najma nema pravnih osoba, odnosno institucionaliziranih iznajmljivača stanova sa dugoročnim ugovorima o najmu. Većina iznajmitelja su fizičke osobe i porezna utaja na tržištu je sveprisutna kroz neformalne oblike ugovaranja najma. To naravno rezultira i vrlo nestandardiziranom ponudom stanova (loša kvaliteta, a visoka cijena), ali i potpunom nesigurnošću za najmoprimaca koji nemaju nikakva jamstva da će stan moći koristiti na neko dulje, neodređeno razdoblje pod prihvatljivim uvjetima. S druge strane, ni vlasnici stanova nemaju u takvim okolnostima zaštitu od eventualnog neplaćanja najma ili pak naknade prouzročene štete.

Veliki broj građana Hrvatske, pogotovo mladih obitelji, prisiljen je uzeti kredit radi kupovine prve nekretnine. Kupnja stana kao temeljna egzistencijalna kategorija mlade ljude ugrožava na samom početku samostalnog života. Iznos od prosječno 100 tisuća eura za kupnju stana gotovo je nemoguće zaraditi, no za dobivanje kredita dovoljno je zaposlenje na neodređeno. Na zaduženje mlade potiče i država programom subvencioniranih kredita. Čak 90% našeg stanovništva nema pojedinačnu kreditnu sposobnost za kupnju stana, a preko milijun ljudi u Hrvatskoj plaća više od 40% primanja za troškove stanovanja.

Isto tako, odnos prosječnih mirovina i najamnina na tržištu je takav da je ogromnoj većini umirovljenika unajmljivanje nedostupno te se stoga ljudi za vrijeme radnog vijeka masovno odlučuju ili na podizanje stambenih kredita i kupnju stanova ili kuća, ili na gradnju stambenih objekata u vlastitoj režiji (često i bez potrebnih dozvola).

U Hrvatskoj postoji tendencija stalnog rasta cijene nekretnina, sve većeg broja iznajmljivanja stanova za turističke svrhe, koja je jedna od glavnih čimbenika gospodarskog rasta Hrvatske. Kratkoročno iznajmljivanje stanova turistima putem digitalnih platformi iz godine u godinu povećava cijenu i samim time smanjuje dostupnost stanova lokalnom stanovništvu. Ovo je posebno naglašeno u Zagrebu te većim gradovima duž Jadranske obale. Ulaskom u EU udio inozemnih kupaca nekretnina je u stalnom porastu.  Zbog tih razloga sve je veći broj građana Hrvatske, pogotovo mlađe populacije, koja si ne može financijski priuštiti primjereno stanovanje, što postaje jedan od glavnih uzroka iseljavanja mlađe populacije iz Hrvatske. Nalazimo se u postpandemijskom razdoblju i vremenu povećane inflaciju što će dodatno pogoršati problem stanovanja u našoj zemlji.

Breme je također i tradicija vlasništva nekretnina i činjenica da je poželjno posjedovati „djedovinu“ koja ostaje u naslijeđu. Dok primjerice Njemačka, ima udio stanova u vlasništvu stanara od 40,5%, u Hrvatskoj taj postotak prelazi 90%. Imamo veliki broj 30-godišnjaka i 40-godišnjaka, radno sposobnih građana koji još uvijek žive u zajedničkim domaćinstvima s roditeljima. Time smo i među zemljama koje imaju najmanje kvadrata za život po žitelju kućanstva.

Na kraju, valja spomenuti i posebno poražavajući podatak, a to je da su u čitavoj Europskoj uniji upravo mladi u Hrvatskoj posljednji koji napuštaju zajedničko stanovanje sa svojim roditeljima. Drugim riječima, prosječna dob mladih u državama članicama Europske unije u kojoj mladi napuštaju dom roditelja je 26,4 godine, dok je u Hrvatskoj ta dob 32,4 godine. Za usporedbu, u Italiji i Portugalu je ta dob 30 godina, u Danskoj 21,2 godine, Luxembourgu 19,8 godina i Švedskoj 17,5 godina.

Što je adekvatno stanovanje?

U svrhu boljeg objašnjenja pojma adekvatnog stanovanja, pogotovo u kontekstu izgradnje društvenih stanova bitno je nabrojati osnovne značajke koje trebaju biti zadovoljene:

1. Pravna sigurnost posjeda – adekvatna pravna zaštita od prisilnog iseljenja, uznemiravanja i drugih prijetnji, bez obzira na vrstu posjeda.
2. Kvaliteta stanovanja – objekti koji zadovoljavaju zdravstvene i sigurnosne kriterije, osiguravaju udobnost življenja i dostupnost usluga, održivi su i omogućavaju blizinu svih sadržaja. Zahtijeva pružanje održivog pristupa svima, uključujući i socijalno ugrožene skupine, na primjereno stanovanje, uzimajući u obzir njihove posebne stambene potrebe i osiguravajući im određeni stupanj prioriteta. Omogućuje pristup mogućnostima zapošljavanja, zdravstvenim uslugama, škola, vrtića i drugih društvenih objekata.
3. Priuštivost – zahtijeva od država da osiguraju da postotak troškova stanovanja bude razmjeran s razinama prihoda i da stanari budu zaštićeni od nerazumnih razina najamnine. Troškovi stanovanja ne bi smjeli prelaziti 30% mjesečnih primanja.
4. Kulturna adekvatnost – omogućuje izražavanje kulturnog identiteta i raznolikosti, te različitih tipova/ načina stanovanja.

Aktivne mjere u Hrvatskoj

U Hrvatskoj ne postoji adekvatna politika stanovanja, već samo mjere od kojih neke, umjesto da pomognu u rješavanju stambenog pitanja, utječu na povećanje cijene nekretnina i tako povećavaju nedostupnost stanova mlađoj populaciji.

Od postojećih mjera najstarija je zaštićena najamnina, zatim gradnja u potpomognutim područjima, poticana stanogradnja (POS), stambena štednja, a kao najnovija, mjera APN stambenih kredita.

Zaštićena najamnina je institut koji se odnosi isključivo na stanare u nekad nacionaliziranim stanovima koji su vraćeni bivšim vlasnicima, a i on je dvojben zbog loše zakonske regulative te se dosta slučajeva zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova rješava se na Europskom sudu za ljudska prava.

Gradnja u potpomognutim područjima, zakonskom regulativom određivala su se područja od posebne državne skrbi, prema okolnostima nastalima u agresiji na Republiku Hrvatsku. Ta gradnja je minimalna i broji se u desecima stanova naspram stotina potrebnih.

Program poticane stanogradnje (POS) je jedna od najraširenijih mjera u Hrvatskoj, s ciljem kupnje stanova (po nešto povoljnijim uvjetima), a realizira se s jedinicama lokalne samouprave. Program je namijenjen građanima koji su državljani Republike Hrvatske, a prvenstveno kupnju stanu imaju zaštićeni najmoprimci te građani koji prvi put sječu stan u vlasništvo. Važno je napomenuti da kandidati moraju biti kreditno sposobni. No, usprkos tome, POS je jedni model stambenog zbrinjavanja blizak socijalno usmjerenom stanovanju u zemlji. Kroz godine primjene ovog modela, javljali su se i brojni problemi kao što je nekvalitetna izgradnja, lokacija koja je na nekim područjima dovela getoizacije korisnika, a brojni su i slučajevi zlouporabe beneficija.

Stambena štednja uvedena je krajem 1990-ih godina s komercijalnim bankama. Krediti su se odobravali za kupnju stana ili kuće, izgradnju stana ili kuće, rekonstrukciju, adaptacija ili popravak, te opremanje stana ili kuće, kupnju zemljišta i komunalnog uređenja zemljišta. Država je isplaćivala određena poticajna sredstva sukladno formulama iz zakona, međutim taj iznos je značajno umanjen, a interes za stambenu štednju je relativno skroman.

Program APN (Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama) u svojoj ponudi ima određene mogućnosti za građane kao što su:

• Subvencionirani stambeni krediti
• Izgradnja i prodaja stanova – POS
• Zaštićeni najmoprimci
• Stambeno zbrinjavanje posebnih skupina
• Najam stanova i garaža

Najrašireniji i umjereno socijalni APN krediti također su usmjereni samo na kreditno sposobne ljude. Subvencionirani stambeni krediti jesu dobra mjera, ali svakako nije dovoljna. Također, subvencija kredita svodi se samo na kamatu, a ne i na glavnicu kredita, tako da su građani su opet prepušteni sami sebi.

CILJEVI

Ciljne skupine:

• ljudi koji si financijski ne mogu priuštiti kupnju stana ili to ne žele iz nekih drugih razloga
• mladi i mlade obitelji
• najmoprimci i najmodavci
• starije osobe s potrebama asistiranog življenja
• deficitarna zanimanja u određenim dijelovima zemlje

U širem kontekstu želimo postići:

• uravnoteženu ponuda odgovarajućih stanova
• lakši pristup stanovanju
• adekvatno stanovanje
• veću stambenu mobilnost stanovništva
• sigurnost najmoprimca i zaštitu najmodavca
• aktivaciju neiskorištene državne imovine

Osnovni elementi za ostvarenja politike su:

• uspostavljanje potrebnih financijskih sredstava i jamstava
• ustanovljavanje zakonske regulative koja će urediti cjelokupno područje najma stanova s ciljem stvaranja sigurnosti za najmoprimce i zaštite najmodavaca
• izgradnja i obnova 15 tisuća društvenih stanova za dugoročni najam
• revitalizacija neiskorištenih potencijala (npr. nekadašnji vojni ili državni objekti koji se ne koriste…) u svrhu primjerenog društvenog stanovanja

Razrada strukture društveno priuštivih stanova (DPS)

U pogledu strukture ponude stanova potrebno je definirati vrste stanova s obzirom na priuštivost (mogućnosti) korisnika i isporučitelja. Radi se uvijek o javnim isporučiteljima (država ili lokalna samouprava).

Vrste stanova bi bile:

1. DPS kategorija I: najam stanova za materijalno ugrožene građane;
2. DPS kategorija II: dugoročan najam stanova;
3. DPS kategorija III: prodaja stanova;
4. DPS kategorija IV: najam s opcijom vlasništva;
5. DPS kategorija V: najam stanova za asistirano življenje;
6. DPS kategorija VI: najam stanova u vlasništvu pravnih subjekata za radnike.

Stanovi se razlikuju po tehničko-tehnološkoj strukturi. Svi su energetski učinkoviti s minimiziranim troškovima uporabe energenata i održavanja. Ovisno o politici poticanja različitih kategorija građana i raspoloživih stanova, veza između poticaja i vrste stana s obzirom na korisnike mogla bila bi kao na grafikonu 1:

Za najugroženije građane stanovi kategorije I. bili bi najprihvatljiviji i osiguravali bi primjereno subvencioniranu stanarinu te dugoročno i stabilno riješeno stambeno pitanje.

Građanima i obiteljima s dohotkom manjim od prosječnog, pitanje stanovanja bi uredili najmom (kategorija II.), adekvatno opremljenih i površinom zadovoljavajućih stanova.

Mlade obitelji s dohotkom iznad prosječnog mogli aplicirati za stanove kategorije II. (najam) ili kategorije III. (kupnja – današnji POS).

Obiteljima prosječnog i iznadprosječnog dohotka (npr. trenutno bez kreditne sposobnosti), ponudilo bi se uključivanje u poticanu stambenu shemu najma s opcijom vlasništva u okviru kategorije IV., što znači da bi se u određenom trenutku (npr. stjecanjem kreditne sposobnosti) najam pretvorio u kupnju, uz priznavanje uplaćenih najamnina kao uplaćenog predujma. Omogućavanje mješovitog modela (najam ili kupovina) važno je i zbog socijalne uključivosti, odnosno za izbjegavanje getoizacije određenih društvenih skupina.

Za starije građane s potrebama asistiranog življenja pripremili smo u okviru kategorije V. zaseban model koji bi im pomogao pri lagodnijem životu i svakodnevnim aktivnostima, na način da su takvi stanovi posebno projektirani i adekvatno opremljeni te prilagođeni potrebama starijih osoba. Cilj je integracija starijih osoba i njihova deinstitucionalizacija.

U modelu VI. omogućili bismo uključivanje poduzeća kao dugoročnih investitora u gradnju najamnih stanova za svoje zaposlenike. Takav model bio bi pogodan primjerice za hotelske kuće na obali, ali i druga mala i srednja poduzeća koja imaju potrebu zapošljavanja radnika iz udaljenijih dijelova Hrvatske i drugih zemalja.

Opis modela  

Uvodimo društvenu uslugu izgradnje, sanacije (revitalizacije postojećih objekata) ili otkupa DPS stanova te potrebne mehanizme za provedbu usluge, odnosno uspostavu društveno najamnog stanovanja putem državnih poticaja u obliku bespovratnih sredstava, povratnih sredstava i jamstava za zajmove.

Ključno je uspostaviti mogućnosti i poticaje za gradnju najamnih stanova putem stambenih zadruga s ograničenim profitom.

Društvena izgradnja i obnova najamnih stanova provodi se kroz projekte koje provode investitori koji se biraju na javnom natječaju na kojem se prijavljuju za određeni oblik poticaja ili njihovu kombinaciju.

Uspostavio bi se i model javno-privatnog partnerstva:

Projekt se razvija na zemljištu u vlasništvu javnog naručitelja (država, grad, općina), a gradi se na temelju prava građenja ili koncesije na određeni broj godina. Investitor se odabire u postupku javnog nadmetanja, a cilj je postizanje najmanje najamnine. Manji broj izgrađenih stanova javni naručitelj nabavlja kao uslugu raspoloživosti i daje ih u najam građanima s prioritetne javne liste. Građani za ostatak stanova sklapaju ugovore o najmu s mogućnosti kupnje stana po isteku prava građenja po tržišnoj vrijednosti. Stanove prodaje grad, a ne investitor.

Nakon isteka ugovora o pravu građenja i ugovora o nabavi raspoloživosti stanova, stanovi se prenose u vlasništvo grada bez naknade. U tom trenutku grad provodi postupak utvrđivanja tržišne cijene stana te obračunava razliku koju najmoprimatelj mora uplatiti ako želi izvršiti kupnju. Nakon isplate razlike grad izdaje tabularnu ispravu i transakcija je okončana.

Na isti način grade se i stanovi za asistirano stanovanje, no te se zgrade namjenski opremaju za tu vrstu stanovanja i imaju integrirane sve potrebe starijih osoba i osobe s posebnim potrebama (protuklizne pločice, prilagođene uređaje, senzore na utičnicama, alarm za pomoć, rampe). U zgradi je poželjno imati pult za dežurstvo. Iako je zgrada koncipirana za starije stanovnike, mladi i obitelji također mogu stanovati u njoj, bilo to kao vlasnik ili najmoprimac.

Interes investitora – preostale stanove, koji čine većinu, investitor daje u najam na tržištu po kriterijima koje je odredila država posebnim zakonom. Investitor namiruje ulaganje iz naplaćenih najamnina.

Interes poslodavaca – omogućavanje namjenske gradnje stanova poduzećima koja bi ih potom davala u najam svojim zaposlenicima.

Javni interes – utjecaj projekta na demografsku politiku i zadržavanje mladih obitelji kao i poticanje interesa za življenjem ljudi na određenom području. Model dovodi i do povećanja proračunskih prihoda te financijske koristi kao razlike buduće tržišne vrijednosti stana i uplaćenih najamnina.

Interes najmoprimatelja/kupca – siguran i stabilan dugoročni najam i mogućnost kupnje stana po budućoj tržišnoj cijeni su najveći interesi najmoprimaca u ovom modelu. Najamnina se tretira kao štednja i predujam buduće tržišne cijene.

Model je pripremljen za dugoročno sigurno ulaganje s minimalnim rizicima te je time prihvatljiv mirovinskim fondovima koje vidimo kao idealnog partnera za stanogradnju s dugoročnim najmom

KAKO TO OSTVARITI?

Prijedlog politike uvodi društvenu uslugu izgradnje, sanacije (revitalizacije postojećih objekata) ili otkupa društveno najamnih stanova te potrebne mehanizme provedbu javne usluge, odnosno uspostavu društveno najamnog stanovanja kroz:

• Osnivanje namjenskog fonda za gradnju i obnovu stanova – nužno je osigurati fond za gradnju i revitalizaciju u proračunima, kroz određeni porezni prihod proračuna. Procjena potrebnih sredstva za izvršenje je približno 1% državnog proračuna na godišnjoj razini kroz 6 godina. Nakon tog razdoblja projekt postaje samoodrživ i neovisan o proračunskim sredstvima.

Okvir izračuna je 15 tisuća stanova prosječne površine od 65 m² i cijene izgradnje od cca 1.500 €/m² (*trenutna okvirna cijena izgradnje prema ispitivanju tržišta).

• Zakonska regulativa – potrebno je donijeti prvi sveobuhvatni zakon koji će definirati odnose i način izgradnje, najma i otkupa društvenih najamnih stanova i stanova u privatnom vlasništvu.
• Predviđanje državnih poticaja – definirati mogućnost poticaja u obliku bespovratnih sredstava, povratnih sredstava i jamstava za zajmove dok država ne uspostavi trajni fond u okviru politike stanovanja.
• Porezna politika – poreznom politikom treba regulirati kratkoročni i dugoročni najam.
• Stambene zajednice (neprofitna izgradnja i obnova stanova) – uspostaviti mogućnosti i poticaje za gradnju najamnih stanova putem stambenih zajednica uz sudjelovanje potencijalnih stanara.
• Javno-privatno partnerstvo – prihvatljivo prema modelu dugotrajnog ulaganja s većinskim dugoročnim najmom stanova. (Mirovinski fondovi)
• Socijalna uključivost i mješovitost – važan segment sinergije i održivosti društva koji sprječava getoizaciju.
• Revitalizacija napuštenih objekata – poticajima i regulativama usmjeriti investicije u oživljavanje primjerenog društvenog stanovanja u napuštenim i nekorištenim objektima – „komunalna arhitektura“.
• Sinergija – bolje povezivanje državne i lokalne obveze u svrhu izgradnje društvenih stanova. Cjelokupni državni stambeni fond prebacit ćemo na upravljanje jedinicama lokalne samouprave.
• Pametna naselja – poticanje izgradnje pametnih, samoodrživih naselja s implementiranim rješenjima koja omogućuju kvalitetnije i jeftinije življenje te međusobno dijeljenje zajedničkih potreba.

ZAKLJUČAK

Želja nam je ljudima skinuti s vrata omču dužničkog ropstva i omogućiti im sigurno i kvalitetno življenje, mobilnost i emancipaciju.

Po prvi put država preuzima odgovornost za rješavanje ljudskih stambenih problema, proaktivno upravlja procesima umjesto da kao do sada pasivno promatra divlja tržišna i špekulantska kretanja na tržištu nekretnina.

Stanovanje je temeljno ljudsko pravo, i ne smije samo ovisiti o tržištu i nečijoj zaradi. Mi u SDP-u smatramo da je zadaća zajednice osigurati kvalitetno stanovanje koje potiče društveni, ali i ekonomski razvoj.

Time ćemo mladima i mladim obiteljima osigurati stambeno odrastanje, samostalnost i slobodu. Mladi imaju pravo na stan samo za sebe, bez obveze prema banci. Želimo da građani s nedovoljnim primanjima dobiju kvalitetno stanovanje u skladu sa svim standardima.

S pristupnijim stanovanjem mladih, roditelji i obitelji će lakše planirati budućnost. Breme uzdržavanja će se smanjiti. Time ćemo dobiti zadovoljnije i samostalnije društvo.

Želimo osigurati i našim starijim sugrađanima asistirano stanovanje koje uključuje ugodniji i prilagođeniji stambeni prostor i sve usluge koje su potrebne za dostojanstveno starenje. Stariji ljudi zaslužuju stanove u kojima će imati adekvatnu skrb, a ne da  oni skrbe o neadekvatnim nekretninama.

Konačna svrha naše politike stanovanja je omogućiti svima:

Polazne točke za stvaranje prve sveobuhvatne politike priuštivog stanovanja u Republici Hrvatskoj